Ik krijg nog steeds regelmatig cliënten die al jaren geleden zijn gescheiden, vaak in de periode 2008–2012. Ze hebben het huis onverdeeld gelaten bij de scheiding. Dat was de tijd waarin veel woningen “onder water” stonden: de hypotheek was hoger dan de waarde van de woning. In veel gevallen is de woning destijds niet verdeeld, maar is besloten om te wachten op betere tijden.
Inmiddels zijn we jaren verder. Veel van deze mensen hebben hun leven opnieuw opgebouwd, zijn hertrouwd en hebben soms nieuwe gezinnen gevormd. Toch komt het verleden onverwacht weer naar boven. De aanleiding? Denk aan gewijzigde box 3-regelgeving, een nieuwe scheiding, een verbouwing of het aflopen van een rentecontract. Op dat moment moet de woning alsnog verdeeld worden! Dat brengt vaak complexe vraagstukken met zich mee.
Een praktijkvoorbeeld van het onverdeeld laten van het huis
Neem een stel dat in 2011 uit elkaar ging. Zij hadden destijds een woning met een taxatiewaarde van €675.000 en een beleggingshypotheek van €900.000. Op de gekoppelde beleggingsrekening stond €25.000. Per saldo was er sprake van een onderwaarde van ongeveer €200.000. Beide partners hadden dus feitelijk een schuld van €100.000.
Bij de scheiding werd afgesproken om de woning niet direct te verkopen, maar te wachten totdat de markt zich zou herstellen en de woning weer overwaarde zou krijgen. Verdere afspraken over de onverdeelde situatie zijn destijds niet gemaakt.
Fast forward naar vandaag:
- De woning is inmiddels €1.450.000 waard
- De beleggingsrekening is gegroeid naar €160.000
- De hypotheek bedraagt nog steeds €900.000
Op papier is er nu sprake van een aanzienlijke overwaarde.
Nieuwe realiteit, nieuwe complicaties
De situatie is echter veranderd. De man die in de woning is blijven wonen, is opnieuw getrouwd en dit huwelijk is inmiddels ook gestrand. Daarmee ontstaat een nieuwe laag complexiteit: een deel van de woning en hypotheek valt in de gemeenschap van het tweede huwelijk, terwijl het andere deel nog steeds verbonden is met de ex-partner uit 2011.
Waar ontstaan de problemen?
In de tussentijd is er veel gebeurd:
- De man en zijn nieuwe partner hebben geïnvesteerd in de woning (keuken, badkamer, vloeren, stucwerk en een tuinhuis met buitenkeuken), zonder overleg met de mede-eigenaar: de ex-partner.
- Alle lasten, zoals hypotheekrente, stortingen in de beleggingsrekening en eigenaarskosten, zijn jarenlang door de bewoner en diens nieuwe partner gedragen.
- Er waren onderlinge afspraken dat de bewoner deze kosten zou betalen, maar deze zijn niet juridisch vastgelegd.
- De ex-partner heeft ondertussen wel te maken gehad met fiscale gevolgen, zoals box 3-heffing en mogelijk het verlies van toeslagen.
- Daarnaast kon zij in die periode zelf geen nieuwe woning kopen.
- De huidige bewoner wil de woning bovendien niet verkopen.
De kern van het probleem
Voor de afwikkeling van de nieuwe scheiding moet eerst de verdeling met de ex-partner uit 2011 worden afgerond. En daar ontstaan de echte vragen:
- Hoe moet de waardestijging van de woning worden verdeeld?
- Is deze stijging te danken aan de markt, of aan de verbouwingen?
- Hoe ga je om met de opgebouwde waarde in de beleggingspolis en de inleg die alleen door de bewoner en diens nieuwe partner is gedaan?
- Heeft de ex-partner recht op compensatie voor fiscale nadelen, zoals betaalde box 3-belasting en gemiste toeslagen?
Daarnaast speelt vaak een emotioneel en praktisch aspect: de huidige bewoner wil in de woning blijven, omdat deze volledig is aangepast aan zijn of haar wensen en die van het huidige gezin.
Vooruit kijken bij scheiding loont
Wat ooit een logische keuze leek, wachten op betere tijden, kan jaren later uitgroeien tot een complexe juridische en financiële puzzel. Dit soort situaties laat zien hoe belangrijk het is om bij een scheiding niet alleen naar het moment zelf te kijken, maar ook vooruit te denken en duidelijke, juridisch goed vastgelegde afspraken te maken.
Christian Gerritsen
Bridge The Gap
REAGEER OP DEZE BLOG