Scheiden met een koopwoning? Deze veelgemaakte fout kan veel geld kosten

De veel voorkomende fout

Wat is de grootste en meest voorkomende fout die ik tegenkom in de praktijk? Wat moet je doen als één van de twee reeds een woning heeft bij samenwoning. Daarna zijn ze getrouwd of een geregistreerd partnerschap aangegaan.

Waar gaat het mis?

We nemen Marcel en Pien (fictief). Pien investeert al op jonge leeftijd in een koopwoning. Zij koopt in 2008 en woning en financiert deze met een spaarhypotheek van € 225.000 en een bankspaarrekening waarin zij € 125.000 gaat opbouwen.

De bank heeft dus één eigenaar en één schuldenaar, namelijk Pien.

Samenwonen

Begin 2017 komt Marcel, na lang wikken en wegen, bij haar wonen. De woning is inmiddels € 285.000 waard geworden. Daarnaast is er reeds € 28.000 opgebouwd in op de bankspaarrekening.
Eind 2017 raakt Pien zwanger en besluiten zij om een geregistreerd partnerschap aan te gaan. In 2018 wordt hun eerste kindje geboren. Helaas houdt de relatie geen stand en gaan Pien en Marcel uitelkaar in nog datzelfde jaar. Marcel heeft ongeveer anderhalf jaar bij Pien gewoond. 

Convenant

Pien en Marcel maken goede afspraken over de gezamenlijke zorg van hun kindje en leggen dit vast in een ouderschapsplan. Omdat ze een gergistreerd partnerschap hebben maken ze ook een convenant. Uit het convenant blijkt dat de woning al van Pien was en ook blijft. Ook hoeft zij Marcel geen vergoeding te betalen voor de tijd die hij daar heeft gewoond. Uit coulance geeft ze Marcel € 5.000 mee omdat hij de afgelopen anderhalf jaar mee heeft betaald aan de woonlasten.
Pien heeft in de tussentijd contact met de bank over haar situatie en legt uit wat er gebeurd is. De bank geeft aan dat er bij haar niets hoeft te wijzigen omdat de ex-partner Marcel niet op het eigendomsbewijs staat. Hij is ook geen debiteur op de geldlening.

Hier gaat het dus fout.
In het convenant wordt de woning toegewezen aan Pien. Dat is correct want zij was reeds eigenaar. Eigenlijk zou geconstateerd moeten worden dat er een ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid (OHA) bij de bank zou moeten volgen. Dit gebeurt echter niet.

De bank zit hier fout en zou de situatie verder moeten onderzoeken, want ondanks dat Marcel niet op het eigendom staat en niet als debiteur op de geldlening is er er sprake van boedelmenging door het geregistreerd partnerschap in 2017. Er zijn geen afspraken gemaakt waardoor Marcel automatisch voor 50% eigenaar is geworden van de woning (én de bankspaarrekening) en 100% aansprakelijk voor de geldlening. 

Scheiden met koopwoning

Niets doen kan flinke gevolgen hebben:

1. Het ziet er naar uit dat er inmiddels overwaarde op de woning is en dat Marcel hier voor 50% eigenaar van is geworden. Door Marcel niet zijn deel te geven kan er in de toekomst een claim van Marcel komen (zodra hij hier achter komt). Tevens kan Pien door de fiscus worden aangeslagen voor een schenking van de helft van de overwaarde op de woning.
2. Marcel is door boedelmenging ook eigenaar geworden van de bankspaarrekening en heeft dus recht op 50% van deze waarde.
3. Fiscaal klopt de hypotheek inmiddels niet meer omdat bij de geregistreerd partnerschap 50% van de woning is over gegaan op Marcel en zij dit nu weer “terug ontvangt”. De bank zal de nieuwe fiscale situatie moeten beoordelen en verwerken in hun systemen volgens de nu geldende wet en regelgeving. Hiermee moet de bank dus een ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid laten uitvoeren en de hypotheek aanpassen aan huidige regelgeving zodat de hypotheek van Pien volledig fiscaal aftrekbaar blijft.
   In dit geval lijkt het zo te zijn dat er voor 50% aftrek wordt verloren, de hypotheek niet meer goed staat en ook de bankspaarrekening is incorrect geworden. Er bestaat dus nu het risico dat er meer wordt opgebouwd dan toegestaan waardoor de gelden in box 3 belastbaar worden. Maar dat is uit te zoeken voor de bank middels een financieel echtscheidingsexpert.
   Het lijkt er op dat er bijna een volledig nieuwe hypotheek moet worden afgesloten.

Mijn advies in het geval dat een relatie stopt en er is sprake van een eigen woning: zorg in alle gevallen dat je een financieel adviseur vraagt zodat je problemen in de toekomst kunt vermijden.

Robert Kant