Scheiding en een koophuis: welke opties heb je?

Bij een scheiding moet je ineens een hoop zaken regelen. Zo moet er nagedacht worden over de woonsituatie: wie gaat waar wonen? Als jij en je ex-partner een koophuis hebben, moet er bepaald worden wat hiermee gebeurt. Maar welke opties hebben jullie eigenlijk? In dit artikel zetten we alle mogelijkheden op rij voor een koopwoning na een scheiding.

Scheiding en een koophuis. Samen eigenaar van de woning of niet?

Het eigenaarschap van het huis speelt een grote rol in deze situatie. Bekijk hoe jullie dit hebben geregeld. Hierbij is het huwelijksvermogensrecht het uitgangspunt. Bezitten jullie de woning samen of staat het huis op naam van slechts één van jullie? Als er maar één eigenaar van de woning is, hoeft het huis niet verdeeld te worden. Hebben jullie beiden het eigenaarschap over de woning? Dan moeten jullie samen beslissen hoe jullie het huis gaan verdelen. Als jullie samen een hypotheek hebben afgesloten, moet ook de hypotheekschuld worden verdeeld.

Hypotheeksituatie in beeld brengen

Hebben jullie samen een hypotheek? Dan is het allereerst verstandig om de huidige situatie in kaart te brengen. Wat voor hypotheek hebben jullie en hoeveel van de oorspronkelijke schuld staat nog open? En hoe is het eigenaarschap van de woning verdeeld: 50/50 of anders? Bekijk daarnaast ook of jullie een gezamenlijke bankspaarrekening of levensverzekering hebben die bij de hypotheek hoort.

Woningwaarde bepalen

Voordat jullie knopen doorhakken over de verdeling van het huis, is het belangrijk om te bepalen hoeveel de woning waard is. Daarvoor kun je de meest recente WOZ-waarde aanhouden. Of je schakelt een taxateur in. Na de taxatie weet je hoe het met de woningwaarde zit met betrekking tot de hypotheekschuld. Is er in jullie geval sprake van overwaarde en levert de verkoop van de woning winst op? Of hebben jullie te maken met onderwaarde en krijgen jullie een restschuld?

Samen eigenaar: opties

Indien jullie samen de woning bezitten, kunnen jullie eigenlijk drie dingen doen. Jullie kunnen het huis verkopen, één iemand kan er in blijven wonen of jullie blijven samen eigenaar. Hieronder lichten we toe hoe dit precies in z’n werk gaat en welke gevolgen dit heeft.

Huis verkopen

Wil of kan geen van beiden in de woning blijven? Dan is het verkopen van het huis een optie. In sommige gevallen is gedwongen verkoop financieel gezien ook de enige mogelijkheid. Met de opbrengst van de verkoop lossen jullie de openstaande, gezamenlijke hypotheekschuld af. Samen besloten het huis te verkopen? We hebben een aantal stylingtips verzameld waarmee je de woning sneller kunt verkopen.

Overwaarde of onderwaarde bij (gedwongen) verkoop

Bij overwaarde levert de verkoop genoeg op om de hele schuld af te lossen. De winst na verkoop, exclusief alle kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies of een verkoopmakelaar, wordt eerlijk verdeeld. Blijven jullie na verkoop met een restschuld zitten? Dan wordt ook deze onderling eerlijk verdeeld.

Bijleenregeling

Als jullie het huis verkopen met overwaarde, krijgen je te maken met de bijleenregeling. Dit betekent dat je de overwaarde die vrijkomt uit de verkoop moet gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis. Dit geldt het lopende jaar plus drie jaar. Als je dit niet doet, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over de overwaarde.

Restschuld en Nationale Hypotheek Garantie

Hoe zit het met restschuld als jullie destijds de hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie hebben afgesloten? Dan hebben jullie bij gedwongen verkoop van de woning misschien wel recht op kwijtschelding van de restschuld. Bekijk de voorwaarden die hiervoor gelden. Het is in elk geval raadzaam om zo snel mogelijk contact op te nemen met NHG om die op de hoogte te stellen van de situatie.

Uitkopen

Wil jij graag in het huis blijven wonen? Dan moet je de ander uitkopen. Dit houdt in dat je het aandeel van de woning én de hypotheekschuld overneemt. Dit kan met eigen geld of het verhogen van de huidige hypotheek. Check in zo’n geval wel of je ex-partner het hiermee eens is en of je alleen de hypotheek kunt betalen. Willen jullie allebei in de woning blijven? Dan kan in veel gevallen degene die het meeste wil betalen de ander uitkopen. Houd hierbij wel de woningwaarde in het achterhoofd voordat jullie elkaar ernstig gaan overbieden. Een geldverstrekker zal geen hypotheek goedkeuren die hoger ligt dan de waarde en daardoor heb je meer eigen geld nodig. Ook kun je in je eentje minder lenen dan samen. Je kan het best je maximale hypotheek berekenen om te zien of je een realistisch bod kan doen. Het overnemen van de woning onder de woonwaarde is ook niet mogelijk.

Uitkopen met overwaarde

Blijf jij in de woning en neem je daarom het deel van de hypotheekschuld van je ex-partner over of sluit je hiervoor een nieuwe hypotheek af? Dan ben je in beide gevallen verplicht om het nieuwe deel of de nieuwe hypotheek geheel af te lossen gedurende de looptijd. Dit betekent dat je kunt kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Alleen dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Beoordeling hypotheekverstrekker

Stel dat jij de woning wilt overnemen. Informeer dan eerst wat mogelijk is voordat jullie dit opnemen in een echtscheidingsconvenant. Anders draai je wellicht op voor de extra kosten als je de gemaakte afspraken niet nakomt. Uiteindelijk is het de geldverstrekker die bepaalt of dit ook daadwerkelijk mogelijk is. De verstrekker bekijkt jouw gehele financiële situatie opnieuw om te bepalen of jij de hypotheeklasten in je eentje kunt dragen. Hierbij spelen je inkomen, schulden en eventuele alimentatie een rol. Gaat de geldverstrekker niet akkoord? Dan moeten jullie een andere oplossing bedenken en de woning wellicht alsnog verkopen.

Samen eigenaar blijven

Een laatste optie die je hebt bij scheiden met een koophuis is samen eigenaar blijven. Hiervoor kun je kiezen wanneer jij of je ex de hypotheeklasten nooit alleen kan betalen, maar een verhuizing vanwege bijvoorbeeld kinderen eigenlijk geen optie is. Maak hier wel duidelijk afspraken over en denk na over de financiële en fiscale gevolgen die dit met zich meebrengt.

Afspraken maken over kosten en termijn

Samen eigenaar blijven van een woning kan natuurlijk alleen als je nog op goede voet staat met je ex-partner. Maar zelfs dan moet je bewust zijn van deze complexe situatie. Je zult bij gezamenlijk bezit van het huis namelijk nog regelmatig contact hierover hebben. Het is dan ook belangrijk dat je duidelijke afspraken maakt over de kosten en de termijn van deze situatie. Hoe verdelen jullie de hypotheeklasten en onderhoudskosten bijvoorbeeld? En hoelang willen jullie samen eigenaar blijven? Als er heldere afspraken gemaakt worden over de vervolgstappen voorkom je discussies, ook ná de periode van gezamenlijk bezit.

Gevolgen op financieel en fiscaal gebied

Het onverdeeld laten van een koophuis na scheiden heeft zowel op financieel als fiscaal gebied gevolgen, dus denk hier goed over na. Wil jij bijvoorbeeld zelf een ander huis kopen? Dan heeft het eigenaarschap van de echtelijke woning invloed op de maximale hypotheek die je voor de nieuwe woning kunt afsluiten. Je bent hier immers nog hoofdelijk aansprakelijk voor. Als je zelf nog een huis wilt kopen, zal verkoop van de echtelijke woning te zijner tijd dan ook wel aan de orde zijn.

Samen eigenaar blijven heeft ook belastingtechnische gevolgen. Zo ligt het eigenwoningforfait voor 100% bij de achterblijvende partner. Degene die in de woning achterblijft krijgt 100% bijtelling bij zijn inkomen. De vertrekkende partner heeft geen bijtelling, want die woont er niet.

Daarnaast heb je in feite alleen recht op hypotheekrenteaftrek als je daadwerkelijk bewoner bent van het huis dat je bezit. Hiervoor heeft de Belastingdienst, onder bepaalde voorwaarden, echter wel een scheidingsregeling. Dit houdt in dat je na vertrek nog 24 maanden recht hebt op hypotheekrenteaftrek, zodat je de tijd hebt om je financiële zaken op orde te krijgen. Na deze 24 maanden wordt het onderdeel van de alimentatie, let er dus goed op wat hier mogelijk is.

Samen verantwoordelijk

Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat als je samen een hypotheek hebt afgesloten, je ook na een scheiding samen aansprakelijk bent voor de hypotheekschuld. Dit blijft zo totdat jullie keuzes hebben gemaakt over de verdeling en er daadwerkelijk een handtekening onder een (ver)koopakte is gezet. Kom je er samen niet uit? Schakel dan hulp in om alles goed te kunnen regelen.
Je hebt dus meerdere mogelijkheden rondom een koopwoning bij een scheiding. Heb je advies nodig om te bepalen wat in jouw situatie het beste is? Schakel dan de hulp in van een hypotheekadviseur.