Menu

Scheiding en een koophuis: welke opties heb je?

36 reacties
scheiding en koophuis

Bij een scheiding moet je ineens een hoop zaken regelen. Zo moet er nagedacht worden over de woonsituatie: wie gaat waar wonen? Als jij en je ex-partner een koophuis hebben, moet er bepaald worden wat hiermee gebeurt. Maar welke opties hebben jullie eigenlijk? In dit artikel zetten we alle mogelijkheden op rij voor een koopwoning na een scheiding.

Scheiding en een koophuis. Samen eigenaar van de woning of niet?

Het eigenaarschap van het huis speelt een grote rol in deze situatie. Bekijk hoe jullie dit hebben geregeld. Hierbij is het huwelijksvermogensrecht het uitgangspunt. Bezitten jullie de woning samen of staat het huis op naam van slechts één van jullie? Als er maar één eigenaar van de woning is, hoeft het huis niet verdeeld te worden. Hebben jullie beiden het eigenaarschap over de woning? Dan moeten jullie samen beslissen hoe jullie het huis gaan verdelen. Als jullie samen een hypotheek hebben afgesloten, moet ook de hypotheekschuld worden verdeeld.

Hypotheeksituatie in beeld brengen

Hebben jullie samen een hypotheek? Dan is het allereerst verstandig om de huidige situatie in kaart te brengen. Wat voor hypotheek hebben jullie en hoeveel van de oorspronkelijke schuld staat nog open? En hoe is het eigenaarschap van de woning verdeeld: 50/50 of anders? Bekijk daarnaast ook of jullie een gezamenlijke bankspaarrekening of levensverzekering hebben die bij de hypotheek hoort.

Woningwaarde bepalen

Voordat jullie knopen doorhakken over de verdeling van het huis, is het belangrijk om te bepalen hoeveel de woning waard is. Daarvoor kun je de meest recente WOZ-waarde aanhouden. Of je schakelt een taxateur in. Na de taxatie weet je hoe het met de woningwaarde zit met betrekking tot de hypotheekschuld. Is er in jullie geval sprake van overwaarde en levert de verkoop van de woning winst op? Of hebben jullie te maken met onderwaarde en krijgen jullie een restschuld?

Samen eigenaar: opties

Indien jullie samen de woning bezitten, kunnen jullie eigenlijk drie dingen doen. Jullie kunnen het huis verkopen, één iemand kan er in blijven wonen of jullie blijven samen eigenaar. Hieronder lichten we toe hoe dit precies in z’n werk gaat en welke gevolgen dit heeft.

Huis verkopen

Wil of kan geen van beiden in de woning blijven? Dan is het verkopen van het huis een optie. In sommige gevallen is gedwongen verkoop financieel gezien ook de enige mogelijkheid. Met de opbrengst van de verkoop lossen jullie de openstaande, gezamenlijke hypotheekschuld af. Samen besloten het huis te verkopen? We hebben een aantal stylingtips verzameld waarmee je de woning sneller kunt verkopen.

Overwaarde of onderwaarde bij (gedwongen) verkoop

Bij overwaarde levert de verkoop genoeg op om de hele schuld af te lossen. De winst na verkoop, exclusief alle kosten voor bijvoorbeeld hypotheekadvies of een verkoopmakelaar, wordt eerlijk verdeeld. Blijven jullie na verkoop met een restschuld zitten? Dan wordt ook deze onderling eerlijk verdeeld.

Bijleenregeling

Als jullie het huis verkopen met overwaarde, krijgen je te maken met de bijleenregeling. Dit betekent dat je de overwaarde die vrijkomt uit de verkoop moet gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis. Dit geldt het lopende jaar plus drie jaar. Als je dit niet doet, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over de overwaarde.

Restschuld en Nationale Hypotheek Garantie

Hoe zit het met restschuld als jullie destijds de hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie hebben afgesloten? Dan hebben jullie bij gedwongen verkoop van de woning misschien wel recht op kwijtschelding van de restschuld. Bekijk de voorwaarden die hiervoor gelden. Het is in elk geval raadzaam om zo snel mogelijk contact op te nemen met NHG om die op de hoogte te stellen van de situatie.

Uitkopen

Wil jij graag in het huis blijven wonen? Dan moet je de ander uitkopen. Dit houdt in dat je het aandeel van de woning én de hypotheekschuld overneemt. Dit kan met eigen geld of het verhogen van de huidige hypotheek. Check in zo’n geval wel of je ex-partner het hiermee eens is en of je alleen de hypotheek kunt betalen. Willen jullie allebei in de woning blijven? Dan kan in veel gevallen degene die het meeste wil betalen de ander uitkopen. Houd hierbij wel de woningwaarde in het achterhoofd voordat jullie elkaar ernstig gaan overbieden. Een geldverstrekker zal geen hypotheek goedkeuren die hoger ligt dan de waarde en daardoor heb je meer eigen geld nodig. Ook kun je in je eentje minder lenen dan samen. Je kan het best je maximale hypotheek berekenen om te zien of je een realistisch bod kan doen. Het overnemen van de woning onder de woonwaarde is ook niet mogelijk.

Uitkopen met overwaarde

Blijf jij in de woning en neem je daarom het deel van de hypotheekschuld van je ex-partner over of sluit je hiervoor een nieuwe hypotheek af? Dan ben je in beide gevallen verplicht om het nieuwe deel of de nieuwe hypotheek geheel af te lossen gedurende de looptijd. Dit betekent dat je kunt kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Alleen dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Beoordeling hypotheekverstrekker

Stel dat jij de woning wilt overnemen. Informeer dan eerst wat mogelijk is voordat jullie dit opnemen in een echtscheidingsconvenant. Anders draai je wellicht op voor de extra kosten als je de gemaakte afspraken niet nakomt. Uiteindelijk is het de geldverstrekker die bepaalt of dit ook daadwerkelijk mogelijk is. De verstrekker bekijkt jouw gehele financiële situatie opnieuw om te bepalen of jij de hypotheeklasten in je eentje kunt dragen. Hierbij spelen je inkomen, schulden en eventuele alimentatie een rol. Gaat de geldverstrekker niet akkoord? Dan moeten jullie een andere oplossing bedenken en de woning wellicht alsnog verkopen.

Samen eigenaar blijven

Een laatste optie die je hebt bij scheiden met een koophuis is samen eigenaar blijven. Hiervoor kun je kiezen wanneer jij of je ex de hypotheeklasten nooit alleen kan betalen, maar een verhuizing vanwege bijvoorbeeld kinderen eigenlijk geen optie is. Maak hier wel duidelijk afspraken over en denk na over de financiële en fiscale gevolgen die dit met zich meebrengt.

Afspraken maken over kosten en termijn

Samen eigenaar blijven van een woning kan natuurlijk alleen als je nog op goede voet staat met je ex-partner. Maar zelfs dan moet je bewust zijn van deze complexe situatie. Je zult bij gezamenlijk bezit van het huis namelijk nog regelmatig contact hierover hebben. Het is dan ook belangrijk dat je duidelijke afspraken maakt over de kosten en de termijn van deze situatie. Hoe verdelen jullie de hypotheeklasten en onderhoudskosten bijvoorbeeld? En hoelang willen jullie samen eigenaar blijven? Als er heldere afspraken gemaakt worden over de vervolgstappen voorkom je discussies, ook ná de periode van gezamenlijk bezit.

Gevolgen op financieel en fiscaal gebied

Het onverdeeld laten van een koophuis na scheiden heeft zowel op financieel als fiscaal gebied gevolgen, dus denk hier goed over na. Wil jij bijvoorbeeld zelf een ander huis kopen? Dan heeft het eigenaarschap van de echtelijke woning invloed op de maximale hypotheek die je voor de nieuwe woning kunt afsluiten. Je bent hier immers nog hoofdelijk aansprakelijk voor. Als je zelf nog een huis wilt kopen, zal verkoop van de echtelijke woning te zijner tijd dan ook wel aan de orde zijn.

Samen eigenaar blijven heeft ook belastingtechnische gevolgen. Zo ligt het eigenwoningforfait voor 100% bij de achterblijvende partner. Degene die in de woning achterblijft krijgt 100% bijtelling bij zijn inkomen. De vertrekkende partner heeft geen bijtelling, want die woont er niet.

Daarnaast heb je in feite alleen recht op hypotheekrenteaftrek als je daadwerkelijk bewoner bent van het huis dat je bezit. Hiervoor heeft de Belastingdienst, onder bepaalde voorwaarden, echter wel een scheidingsregeling. Dit houdt in dat je na vertrek nog 24 maanden recht hebt op hypotheekrenteaftrek, zodat je de tijd hebt om je financiële zaken op orde te krijgen. Na deze 24 maanden wordt het onderdeel van de alimentatie, let er dus goed op wat hier mogelijk is.

Samen verantwoordelijk

Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat als je samen een hypotheek hebt afgesloten, je ook na een scheiding samen aansprakelijk bent voor de hypotheekschuld. Dit blijft zo totdat jullie keuzes hebben gemaakt over de verdeling en er daadwerkelijk een handtekening onder een (ver)koopakte is gezet. Kom je er samen niet uit? Schakel dan hulp in om alles goed te kunnen regelen.
Je hebt dus meerdere mogelijkheden rondom een koopwoning bij een scheiding. Heb je advies nodig om te bepalen wat in jouw situatie het beste is? Schakel dan de hulp in van een hypotheekadviseur.



REACTIES

A.noniem - 11 jul 2016

Woning overnemen, dus andere partij uitkopen terwijl de woning minder waard is dan de oorspronkelijke hypotheek kan gewoon. Ik heb mijn ex-partner uitgekocht, terwijl de woning na taxatie minder waard was dan het oorspronkelijke hypotheekbedrag of aankoopbedrag. In theorie en volgens de meeste echtscheidingsadvocaten zou ex-partner mij de helft van de 'onderwaarde' moeten vergoeden, dus stel dat het huis 25.000 euro 'onder water' staat, dan zou ex mij dus 12.500 euro moeten betalen. Overigens vond de bank het geen probleem dat het huis onder water stond, immers heb je je huis als onderpand voor de hypotheek. Het was meer van belang dat ik in mijn eentje de hypotheek kon opbrengen en dat naar verwachting de komende jaren ook zou kunnen blijven doen.

    Van Ree Emmy - 8 mrt 2021

    Beste Ik ben volgens akte bij notaris volledige eigenaar van een woonst. Doch is er nog een gemeenschappelijke hypothecaire lening. Aan wat jan ik me verwachten ivm lening en vergoeding aan partner? Dank je!!

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 8 mrt 2021

    Beste Emmy, Kun je de vraag iets duidelijker stellen?

Gert van Voort - 26 mrt 2019

Fijn om hier wat informatie over te krijgen, zit zelf gelukkig niet in zulke narigheid. Maar toch altijd handig om te weten!

J.N. - 7 apr 2019

Ik zou graag willen weten hoe je kan regelen dat de verdienende partner het huis op zijn naam krijgt, en de achtergebleven partner met de kinderen het huis kan huren. Kent u die constructie?

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 8 apr 2019

    Jazeker is dat een bekende constructie. Als je ons even een mail stuurt met je postcode zorgen wij dat je vraag wordt beantwoord in de gratis vragenrubriek.

    Evelyn - 23 mei 2019

    Deze vraag zou ik ook graag beantwoord willen hebben

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 23 mei 2019

    Stuur ons even een mail met je postcode dan zorgen we dat je vraag wordt beantwoord via onze gratis vragenrubriek.

    Aimee Noel - 5 jul 2019

    Ik zou dit ook graag willen weten

    Anita Hodzelmans - 19 jan 2020

    Ik heb met mijn ex 12 jaar geleden tijdens de scheiding een huis gekocht omdat ik de echtelijke woning niet zou op kunnen brengen maar ook zelfstandig niet voldoende hypotheek zou kunnen krijgen. Mijn ex heeft een behoorlijk bedrag meegekregen (gekregen bij faillissement werkgever). Omdat er dan echter nog een verschil was on verdeling zou ik hier dan weer belasting over moeten betalen. Al met al een constructie gemaakt waarbij er een kleine hypotheek werd afgesloten op ons beider naam. De hypotheeklasten betaal ik alleen. Hij Is voor 3/8 deel en ik5/8 deel eigenaar van het huis. Verder qua termijn niets afgesproken in echtscheidingsconvenant. Nu zou ik graag willen weten. Als ik hem uitkoop mag ik dan ook de hypotheek ook voor 3/8 deel aftrekken van zijn eigenaarsdeel. Dit zou dus ook zijn bij verkoop neem ik aan

    Miranda - 7 aug 2019

    Heb je hier toevallig uitleg over gekregen?

    Bianca - 1 sep 2019

    Ik zou dat ook graag willen weten. Zou ik hier meer uitleg over kunnen krijgen?

Betty Staps - 9 apr 2019

Wat als ik het huis kan overnemen en het kan betalen maar mijn ex gunt mij het huis niet? Wat kan ik doen

G - 27 apr 2019

Ik heb dezelfde vraag als hierboven.. wat als ik het huis wil, en kan bekostigen, maar ex gunt mij het huis niet, wat dan?

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 27 apr 2019

    Beste Betty en G, dan lijkt het vooral van belang dat jullie met elkaar in gesprek gaan. Een gesprek waarin het jullie lukt om écht naar elkaars belangen te luisteren. Kan jij jouw ex duidelijk uitleggen waarom het voor jou zo belangrijk is om het huis te behouden. Kan jij horen waarom het voor jouw ex zo belangrijk is om in het huis te wonen? Je kan daarbij natuurlijk hulp inroepen van een mediator of een coach die je kan helpen bij de communicatie. Je vindt er verschillende op deze site. Succes!

Petra Terlouw - 2 mei 2019

En wat kan je doen als je ex niet wil praten?

Profielfoto van Nieuwe Stap

Nieuwe Stap - 3 mei 2019

Tja, als het écht niet lukt om met elkaar in gesprek te gaan dan kan je een advocaat inschakelen om namens jou op te treden.

c - 1 sep 2019

is er een kans dat ik met een parttime baan de hypotheek kan overnemen? Ik zou de nettolasten wel kunnen betalen.

Thomas - 14 okt 2019

Kan je het huis niet buiten beschouwing laten tot een eventueel verkoop jaren later?

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 14 okt 2019

    Beste Thomas, dat kan, maar dan zal je wel vast moeten leggen in het convenant dat jullie samen voorlopig nog eigenaar en aansprakelijk blijven. Ook moet je opnemen wie er blijft wonen en wie welke kosten voor zijn/haar rekening neemt. Hou ook rekening met de financiële en fiscale gevolgen zoals besproken in dit artikel. Laat je goed adviseren!

SGB - 28 jan 2020

Ik heb een IVA uitkering en wil scheiden. In het huis woon ik al 21 jaar, later samen gekocht met huidige partner. Nu wil ik hier blijven wonen. Hypotheek is goedkoper dan huren. Welke constructie past het beste!

Janssen - 9 feb 2020

Als je hebt besloten om te gaan scheiden, hoelang kun je dan met belastingvoordeel in je huis blijven wonen. Het is voor onze kinderen met adhd erg belangrijk om een vertrouwde omgeving te blijven zodat niet alles tegelijk komt. Ik zou dan ook graag in het huis willen blijven wonen. Zit veel emotionele waarde aan. Zou u mij advies willen geven?

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 10 feb 2020

    Dat hangt helemaal van de situatie en de afspraken met je (toekomstige) ex-partner af. Je leest er hier meer over.

Teun - 16 mrt 2020

Ik heb een vraag, Kan je weigeren als je ex-partner het huis wilt overnemen en verlangen dat het wordt verkocht ipv overgenomen?

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 17 mrt 2020

    Beste Teun, dit zijn beslissingen die je samen in overleg zal moeten nemen, rekening houdend met elkaars belangen. Ik adviseer je om je hierbij te laten helpen door jullie mediator of advocaat. Als jullie er samen niet uitkomen zal uiteindelijk een rechter er over moeten beslissen.

Anoniem - 5 mei 2020

Wat als je het huis wil over nemen bij een scheiding en mijn ex hoeft niet uitgekocht te worden heb ik dan meer kans

Sander - 5 jul 2020

Als we het niet nodig vinden om elkaar uit te kopen maar het elkaar gewoon gunnen kan je hier dan van afzien? Hebben een koopwoning met spaarhypotheek en aflossingsvrij gedeelte met levensverzekeringen. Beide eigenaar blijven is niet heel handig lijkt gezien dat een van de twee uiteindelijk weer wat anders wil kopen of huren ( huurtoeslag )

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 6 jul 2020

    Beste Sander, je loopt dan het risico dat het door de fiscus als schenking wordt gezien en dan moet je daar belasting over betalen. Ik zou me goed laten adviseren door een hypotheekadviseur.

Eric Bosma - 20 sep 2020

Ik zit momenteel in een scheiding en het huis is een van de zaken waar mijn toekomstige ex maar een overwaarde van blijft eisen..... Een eis die ze, volgens mij, niet kan waarmaken. En wel om de volgende redenen: - Het huis is in 2006 gekocht door mij. - De hypotheek ( aflossingsvrij ) staat alleen op mijn naam - De koopactie staat alleen op mijn naam - in 2008 zijn we getrouwd in gemeenschap van goederen - Mijn toekomstige ex is nooit bijgeschreven op de hypotheek akte en/of koopakte Naar mijn mening hoef ik dan ook niet haar van de hypotheek- en/of koop akte uit te schrijven. Waardoor er ook geen "verkoop" van de woning hoeft plaats te vinden. Mij toekomstige ex is van mening dat ze vanuit het gemeenschap van goederen ook eigenaar is van de woning en dat ze daarmee recht heeft op de helft van de overwaarde. Ik kan me hiermee verenigen als ze tenminste ook aangeeft dat ze daarmee ook verantwoordelijk is voor de helft van de hypotheek. Dus een verdeling van de goederen in het huwelijk van 50-50 op alle lusten en lasten. Nu ben ik heel benieuwd hoe de bezoekers van deze site en eventueel de beheerders van deze site denken over de voorgespiegelde situatie...

    Karlijn Broere, advocaat bij Boeve Familierecht - 22 sep 2020

    Geachte heer Bosma, doordat u in 2008 in gemeenschap van goederen bent gehuwd, zijn zowel de woning als de hypotheekschuld gezamenlijk geworden. Dat betekent dat u samen met uw partner eigenaar van de woning bent geworden en dat u ook samen voor de hypotheek verantwoordelijk bent. Het is niet relevant of dit wel of niet op de eigendomsakte van de woning en/of hypotheekakte is bijgeschreven. Dit is een automatisch gevolg van het trouwen in gemeenschap van goederen. Doordat de woning en de hypotheek gezamenlijk zijn geworden, zal dit bij de echtscheiding moeten worden verdeeld. Dit is het geval als de woning aan een derde wordt verkocht, maar ook als de woning door een van u beiden wordt overgenomen. In de praktijk betekent dit concreet dat u beiden aanspraak kunt maken op de helft van de overwaarde, te weten de waarde van de woning minus de hypotheekschuld en de bijkomende kosten. Houd er rekening mee dat ook in het geval de woning na de scheiding aan u wordt toegedeeld, de woning bij de notaris weer officieel terug aan u moet worden geleverd. Boevefamilierecht.nl

Sandra - 5 okt 2020

Op dit moment zitten wij in een scheidingsmediation, wij willen voor de komende 2 jaar het huis onverdeeld laten zodat de kinderen daar kunnen blijven wonen, mijn ex partner betaald de volledige woonlasten, maar gezien de zijn zakelijke situatie is het op dit moment niet mogelijk om mij uit te kopen. Wij verwachten dat het huis een behoorlijke overwaarde heeft. Kan ik dan eventueel een ander huis kopen met die verstande dat ik binnen 2 jaar van de andere hypotheek af ben...

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 6 okt 2020

    Hoi Sandra, Ik wilde je graag per mail een reactie geven maar je mailadres klopt niet. Wil je me via info@nieuwestap.nl je mailadres doorgeven? Dan kan ik je beantwoorden.

peter - 17 nov 2020

Hallo Nieuwe stap. klopt het dat als je de woning overneemt geen alimentatie hoeft te betalen?

Louise - 26 nov 2020

Ik koop mijn ex-partner uit. Zolang hij nog geen andere woning heeft, wil hij bij mij en de kinderen blijven wonen. Behalve dat dit voor de sfeer in huis niet prettig is, ben ik ook niet van plan hem kosteloos inwoning te bieden, aangezien ik geen aanspraak kan maken op kindgebonden budget en kind alimentatie zolang hij nog op hetzelfde adres staat ingeschreven. Partner alimentatie heb ik geen recht op, aangezien wij niet getrouwd zijn. Wat is een reëel bedrag om te vragen zolang hij in het huis wil blijven wonen en ingeschreven staan? Ik mis een kleine 1000 euro aan toeslagen en alimentatie zolang hij nog inwonend is

    Profielfoto van Nieuwe Stap

    Nieuwe Stap - 30 nov 2020

    Hi Louise, hierbij de reactie van Alimentatiewijzer.nl: Een lastige situatie. Als ik het zo lees is het misschien voor alle partijen beter als hij tijdelijk een andere oplossing zou kunnen vinden. Kan mij voorstellen dat dit de verstandhouding geen goed doet. Daarnaast geeft het feit dat hij nog gewoon thuis blijft wonen wellicht ook onduidelijkheid richting de kinderen. Is er geen andere optie, dan is het inderdaad redelijk om een bijdrage te vragen. Hoeveel dit zou moeten zijn is een lastige vraag. Hier zijn op juridisch vlak geen regels voor. Dit is echt iets wat jullie samen zullen moeten overleggen. Heel veel succes en heb je verdere vragen, dan mag ja natuurlijk altijd even contact opnemen.

REAGEER OP DEZE BLOG

Laat ook van je horen!

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *


4 + vijf =




Veel gelezen blogs

Scheiden en nu? Je scheiding aanvragen, hoe doe je dat? Alles wat je wilt weten over alimentatie na je scheiding Partneralimentatie gaat van twaalf naar vijf jaar Alles over partneralimentatie Alles over kinderalimentatie Kinderalimentatie en de nieuwe partner; hier moet je op letten! Alimentatie berekenen 13 tips voor gescheiden ouders 5 super tips voor het opstellen van het ouderschapsplan Co ouderschap, wat houdt dat precies in? Rechten van vader bij de omgangsregeling Toestemmingsformulier om te reizen met kind na scheiding Echtscheiding en hechting bij baby’s en peuters Verwerking van je scheiding Zo heb ik de eenzaamheid na de scheiding overwonnen Wat is een vechtscheiding nou eigenlijk? Wanneer mag ik weer moeder zijn? Frances blogt over ouderverstoting Narcisme in je relatie: herken de 3 fases Gaslighting en narcisme. Hoe ga je daar het beste mee om? Wat doet een mediator nou eigenlijk? Rechten van het kind (12-18 jaar) bij de scheiding Wat is narcisme?

Vlog

Welke omgangsregeling past bij welke leeftijd? Het is een vraag die vaak opkomt wanneer we de complexe wereld van co-ouderschap en omgangsregelingen betreden. Elke situatie is uniek, en het vinden van de juiste omgangsregeling blijft maatwerk. Toch zijn er handvatten om tot weloverwogen beslissingen te komen, gebaseerd op de specifieke behoeften van verschillende leeftijdsgroepen. In Lees verder >
Hoi, ik ben Annelies Hulsker en ik nodig je uit om lid te worden van onze Community om in contact te komen met andere ervarensdeskundigen.
Hoi, ik ben Elske Damen, wij willen je helpen om de periode tijdens en na je scheiding net wat makkelijker te maken, ik wens je veel plezier op deze site.