Samen een huis kopen? Maak goede afspraken

Waarom afspraken vooraf zoveel belangrijker zijn dan oplossingen achteraf

Deze blog is gebaseerd op een echte casus uit mijn praktijk. 

De situatie staat helaas niet op zichzelf. Meerdere keren per jaar spreek ik mensen die samen een huis hebben gekocht, eigen geld hebben ingebracht of gezamenlijk hebben verbouwd, maar vooraf onvoldoende hebben vastgelegd. Zolang de relatie goed is, lijkt dat vaak geen probleem. Pas bij overlijden of uit elkaar gaan wordt duidelijk hoeveel ruimte er is ontstaan voor verschillende verwachtingen en interpretaties.

Wanneer je samen een woning koopt, wil je vooral vooruitkijken. Je bent gelukkig, maakt plannen en hebt er vertrouwen in dat het goed komt. Praten over overlijden of uit elkaar gaan voelt dan vaak ongemakkelijk of zelfs onnodig.

Toch zijn dat precies de momenten waarop goede afspraken het verschil kunnen maken.

Niet omdat je twijfelt aan je relatie, maar omdat je elkaar juist goed wilt achterlaten als het leven anders loopt dan verwacht.

Samen een woning kopen, maar niet met dezelfde uitgangspositie

Een man heeft na zijn scheiding een eigen woning met een aanzienlijke overwaarde. Enige tijd later ontmoet hij een nieuwe partner. Zij is een aantal jaren jonger en staat financieel op een heel ander punt.

Waar hij al een verleden heeft met een eigen woning, hypotheekrenteaftrek en opgebouwd vermogen, is zij nog starter op de woningmarkt. Samen gaan zij naar een hypotheekadviseur om de aankoop van een nieuwe woning te bespreken. De woning wordt door hen ieder voor de helft aangekocht.

De man heeft € 150.000 aan overwaarde uit zijn vorige woning. Hij besluit hiervan
€ 70.000 in te brengen bij de aankoop van de nieuwe woning. De overige € 80.000 laat hij op zijn eigen rekening staan.

De hypotheekadviseur houdt in de berekening rekening met deze ongelijke inbreng. Er wordt een draagplichtovereenkomst opgesteld, waarin een groter deel van de hypotheekschuld aan de vrouw wordt toegerekend. Zij brengt immers geen eigen geld in. De man krijgt hierdoor een kleiner deel van de hypotheekschuld toegerekend.

Ook wordt vastgelegd dat deze verdeling gevolgen kan hebben voor de verdeling van de overwaarde bij een toekomstige verkoop. Daarnaast adviseert de hypotheekadviseur hen om een samenlevingscontract en testamenten te laten opstellen.

Dat laatste gebeurt niet.

Drie jaar later komt de relatie onder druk te staan

Na de aankoop begint de verbouwing. De relatie komt steeds verder onder spanning te staan en drie jaar later besluiten zij uit elkaar te gaan. De hypotheekadviseur maakt een berekening van de financiële afwikkeling. Onderaan de streep houdt de vrouw niets over. Zij heeft daar haar bedenkingen bij en neemt contact met mij op.

Een week later zitten zij samen bij mij aan tafel. Voor mij ligt een wit vel papier met daarop slechts twee regels:

• Draagplichtovereenkomst
• € 70.000

Ik heb nog niets gezegd wanneer de discussie al begint.

“Het gaat niet om € 70.000, maar om € 150.000.”

Daarmee wordt direct duidelijk dat zij niet alleen verschillend denken over de oplossing, maar ook over het uitgangspunt.

Het samenlevingscontract dat er nooit kwam

Tijdens het gesprek vraag ik waarom zij geen samenlevingscontract hebben laten opstellen, terwijl dit wel was geadviseerd. Hun antwoord hoor ik vaker in de praktijk:

“We wilden toch gaan trouwen.”

Het plan was om eind 2026 te trouwen. Zij hadden er vertrouwen in dat hun gezamenlijke toekomst goed geregeld zou worden.

Wanneer ik vraag wat hun uitgangspunt bij het huwelijk zou zijn geweest, geven zij aan dat alles gezamenlijk zou worden. De vrouw zou bij overlijden van de man in de woning kunnen blijven wonen. Zijn kinderen zouden hun erfdeel pas ontvangen bij verkoop van de woning of na haar overlijden.

Dat klinkt als een gezamenlijk plan. Maar het stond nergens op papier.

Er was geen samenlevingscontract waarin stond wat er moest gebeuren met de eigen inbreng, de waardestijging van de woning of de kosten van de verbouwing. Ook waren er geen testamenten waarin de positie van de langstlevende partner was geregeld.

Bij de aankoop hadden zij nog hetzelfde belang. Toen hadden zij samen rustig kunnen bespreken:

• Wat gebeurt er als één van ons overlijdt?
• Wat gebeurt er als we uit elkaar gaan?
• Hoe gaan we om met de eigen inbreng?
• Heeft iemand recht op een vergoeding en blijft die vergoeding altijd nominaal gelijk?
• Wat gebeurt er met de waardestijging of waardedaling van de woning?

Op het moment dat ik hen sprak, was het risico waarover zij eerder niet wilden nadenken werkelijkheid geworden. Zij zaten niet meer naast elkaar aan tafel, maar tegenover elkaar.

Dan wordt het veel moeilijker om afspraken te maken.

Weggaan met niets voelde niet eerlijk

De vrouw begreep dat de man recht had op een groter deel van de overwaarde. Zij wist dat hij eigen geld had ingebracht. Maar weggaan met helemaal niets voelde voor haar niet eerlijk.

Door de gestegen huizenprijzen kon zij geen andere woning kopen. Zij moest gaan huren en een nieuwe woning volledig inrichten. Na drie jaar samenleven en bijdragen aan het gezamenlijke huishouden stond zij financieel weer op nul.

De man bleef in eerste instantie standvastig. Hij wilde zijn volledige bedrag van
€ 150.000 terug, omdat het geld volgens hem volledig in de woning en de verbouwing was opgegaan. Ik heb hem uitgelegd wat dit standpunt voor haar kon betekenen.

Met een inkomen van ongeveer € 30.000 per jaar en zonder vermogen zou zij een eventuele schuld nooit kunnen terugbetalen. Wanneer zijn aanspraak groter zou zijn dan de beschikbare overwaarde, kon dit voor haar zelfs leiden tot een persoonlijk financieel drama. Dat was zichtbaar een schrikmoment. Dit was niet wat hij wilde.

Hij wilde haar juist goed achterlaten en ervoor zorgen dat ook zij weer verder kon. Daarnaast hadden zij samen een hond waarvoor zij wilden blijven zorgen. Goed contact en normaal met elkaar kunnen blijven omgaan was daarom voor hen beiden belangrijk.

Vanaf dat moment veranderde het gesprek.

Uiteindelijk kwamen zij samen tot de afspraak dat de man de helft van de kosten voor haar nieuwe inboedel zou betalen. Daarmee konden zij het financiële hoofdstuk afsluiten en ieder hun eigen weg vervolgen.

Het had zoveel rustiger kunnen verlopen

Gelukkig konden zij uiteindelijk nog met elkaar in gesprek. Maar de escalatie had veel minder groot hoeven zijn.

Een samenlevingscontract had vooraf duidelijkheid kunnen geven over de eigen inbreng, de verdeling van de overwaarde en de financiële gevolgen van een beëindiging van de relatie. Ook testamenten waren belangrijk geweest, niet voor nu maar wel als het andere risico had plaatsgevonden in hun relatie: overlijden.

Wanneer de man was overleden, was de vrouw niet automatisch zijn erfgenaam geweest. Zij had dan mogelijk tegenover zijn kinderen gestaan. De vraag was dan niet alleen wie recht had op welk deel van het vermogen, maar ook of zij in de woning had kunnen blijven wonen. Waarschijnlijk had zij de kinderen niet kunnen uitkopen.

Het risico van overlijden heeft zich gelukkig niet voorgedaan. Het andere risico, uit elkaar gaan, wel.

En hoewel je bij een scheiding meestal nog met elkaar kunt praten, worden gesprekken ingewikkelder zodra belangen tegenover elkaar komen te staan. Wat bij de aankoop nog een gezamenlijk plan was, kan bij het einde van de relatie ineens een discussie over rechten en bedragen worden.

Afspraken maken is geen teken van wantrouwen

Een samenlevingscontract en testamenten zijn geen voorbereiding op het mislukken van een relatie. Ze zijn een manier om verantwoordelijkheid te nemen voor elkaar.

Juist wanneer je gelukkig bent en dezelfde toekomst voor ogen hebt, kun je afspraken maken die voor jullie beiden redelijk voelen. Je kunt dan nog praten vanuit vertrouwen, in plaats van vanuit teleurstelling, angst of financieel belang.

Ken jij mensen die samenwonen, samen een woning hebben gekocht of ongelijk eigen geld hebben ingebracht, maar niets hebben vastgelegd? Benadruk dan hoe belangrijk het is om dit alsnog te regelen.

De roze wolk is misschien niet het moment waarop je wilt praten over overlijden of uit elkaar gaan. Maar wanneer afspraken ontbreken, kunnen de financiële gevolgen een stuk donkerder zijn dan nodig.

Femke Ooms-Bloksma

Finance&Divorce.nl